Taşınmaz Mülkiyetinin Zamanaşımı İle Kazanılması- Olağan Zamanaşımı ve Olağanüstü Zamanaşımı

Adana Avukat, Adana Taşınmaz Hukuku, Gayrimenkul, Zamanaşımı İle Kazanma, Olağan Zamanaşımı, Olağanüstü Zamanaşımı, 10 yılla Kazanma, 20 Yılla Kazanma, Ekip Dikme, Zilyet, Malik, Malik Sıfatı ile Zilyet, Yolsuz Tescil, Mahkeme Kararı İle Tescil, Tapu, Tapusuz Taşınmaz, Kadastro, Kira, Ecrimisil, Gayrimenkul Davaları, Fiili Malik, Av. Mustafa Onur Kutlay, Av. Nazan Akça Subaşı

 

Uzunca süre devam eden ve itiraza uğramayan fiili egemenliğe ya da zilyetliğe dayanarak hak kazanılmasına, taşınmaz mülkiyetinin zamanaşımı yolu ile kazanılması denmektedir. (Oğuzman-Seliçi-Özdemir, Eşya Hukuku,2009,İstanbul, s.345) 

 

Zamanaşımı ile kazanma olağan zamanaşımı(sicille dayanan zamanaşımı) ile olağanüstü zamanaşımı(sicile dayanmayan zamanaşımı) olmak üzere ikiye ayrılır.

 

A- Olağan Zamanaşımı(Sicile Dayanan Zamanaşımı)

 

TMK.m.712 hükmünde olağan zamanaşımı kurumu şöyle düzenlenmiştir: "Geçerli bir hukukî sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle ve iyiniyetle sürdürürse, onun bu yolla kazanmış olduğu mülkiyet hakkına itiraz edilemez."

 

Olağan zamanaşımı ile kazanmanın şartları şunlardır:

 

a-Taşınmaza İlişkin Koşul

 

Bir taşınmaz nülkiyetinin olağan zamanaşımı ile kazanılmasının söz konusu olabilmesi için taşınmazın TAPUYA KAYDEDİLMİŞ OLMASI gerekir. 

 

Ayrıca bu taşınmazın kamu mülkiyetine ait değil, ÖZEL MÜLKİYETE AİT olması gerekir. 

 

b- Kişiye İlişkin Koşul

 

Kazanan kişinin adının o taşınmaza ait sahifenin mülkiyet sütununa YOLSUZ ve HUKUKSUZ OLARAK yazılmış olması gerekir. 

 

c- Zilyetlik

 

Yolsuz şekilde adına tescil edilmiş olan malikin İYİNİYETLİ , DAVASIZ ve ARALIKSIZ 10 YIL ZİLYET OLMASI şarttır. 

 

Bu zilyetliğin dolaylı zilyet olarak devam etmesi de mümkündür. Örneğin yolsuz malikin o taşınmazı birine kiraya vermesi durumunda da zilyetlik durumu söz konusudur. Ancak yolsuz malik dışında başka bir kişi bu taşınmazda zilyet ise yolsuz malik taşınmazı olağan zamanaşımı yolu ile kazanamaz.

 

Yolsuz malikin iyiniyetli olması demek, taşınmazı kendi adına tescil edildiğini yani tescilin yolsuzluğunu beklenen özeni göstermesine rağmen bilmemesi ve bilmesine gerek olmaması demektir. 

 

Yine, bu zilyetliğin davasız olması gerekir. Asıl malik tarafından açılacak olan kaydın düzeltilmesi davasının olmaması gerekir. Keza bu dava dışında asil malik ya da bir üçüncü kişinin gerçek durumu ihtar veya ihbar etmesi, geçici tescil şerhi verdirmesi, hatta zilyedin adına mevcut tescildeki yolsuzluğu herhangi bir şekilde öğrenmesi iyiniyeti ortadan kaldıracağından tastamam bir davanın açılmış olması da gerekmemektedir. Önemli olan iyiniyetin ortadan kalkmasıdır. (Oğuzman-Seliçi-Özdemir, Eşya Hukuku,2009,İstanbul, s.349)

 

Tekrar belirtmeliyiz ki bu zilyetin aralıksız olarak 10 yıl zilyet olması gerekir. 

 

Zamanaşımı süresinin başlangıcı ve bitimi taşınmaza zilyet bulunan kimsenin, aradaki sürede zilyetliği devam ettiği kabul edilmelidir. Bunun aksini iddia eden kimse ispat etmelidir. (Oğuzman-Seliçi-Özdemir, Eşya Hukuku,2009,İstanbul, s.349)

 

Zamanaşımından yararlanma şartları bulunan her zilyet, aynı şartlara sahip olan daha önceki zilyedin, zilyetlik süresini kendi süresine eklemek yetkisine sahiptir. Yine yolsuz malikin mirasçıları da kendi adlarına tescil yapıldıktan sonra miras bırakan yolsuz malikin süresini kendi süresine ekleyebilirler. (Oğuzman-Seliçi-Özdemir, Eşya Hukuku,2009,İstanbul, s.349)

 

10 yıllık zamanaşımı süresi yolsuz tescilin oluşması ve zilyetlik şartlarının birlikte olmasından itibaren başlar. 

 

Zilyetliği kaybı, iyiniyetin ortadan kalkması, dava açılması vb durumlar zamanaşımını kesmektedir. Zamanaşımı kesildikten sonra aynı şartlar yeniden sağlanırsa yeni bir zamanaşımı işlemeye başlar.

 

Zamanaşımının tamamlanması halinde yolsuz tescil düzelir ve zilyet mülkiyeti kazanır. Bu kazanma için mahkeme kararına gerek yoktur. Zaten kendi adına tescil olduğu için yeni bir tescil yapılması söz konusu değildir. Zamanaşımı ile kazanma geçmişe etkili olacaktır. 

 

B-Olağanüstü Zamanaşımı(Sicile Dayanmayan Zamanaşımı)

 

TMK.m.713 hükmü şöyledir: "Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.

 

Aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce (…) hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedi de, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir. 

 

Tescil davası, Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına karşı açılır.

 

Davanın konusu, mahkemece gazeteyle bir defa ve ayrıca taşınmazın bulunduğu yerde uygun araç ve aralıklarla en az üç defa ilân olunur.

 

Son ilândan başlayarak üç ay içinde yukarıdaki koşulların gerçekleşmediğini ileri sürerek itiraz eden bulunmaz ya da itiraz yerinde görülmez ve davacının iddiası ispatlanmış olursa, hâkim tescile karar verir. Mülkiyet, birinci fıkrada öngörülen koşulların gerçekleştiği anda kazanılmış olur.

 

Davalılar ve itiraz edenler, aynı davada kendi adlarına tescile karar verilmesini isteyebilirler.

 

Kararda, tescili istenilen taşınmazın niteliği, yeri, sınırları ve yüzölçümü belirtilir ve karara, uzmanlarca düzenlenen teknik bilgileri içeren krokisi de eklenir. Özel kanun hükümleri saklıdır."

 

a-Kadastrosu Yapılmış Yerlerde Olağanüstü Zamanaşımı İle Kazanma

 

TMK.m.713 hükmüne tabidir. Ancak kadastroya rağmen tapusuz bir taşınmaz söz konusu ise Kadastro Kanunu'nun 14'üncü maddesi uygulanacaktır. 

 

Kadastro Kanunu 14 hükmü şöyledir: 

"Tapuda kayıtlı olmayan ve aynı çalışma alanı içinde bulunan ve toplam yüzölçümü sulu toprakta 40, kuru toprakta 100 dönüme kadar olan (40 ve 100 dönüm dahil) bir veya birden fazla taşınmaz mal, çekişmesiz ve aralıksız en az yirmi yıldan beri malik sıfatıyla zilyetliğini belgelerle veya bilirkişi veyahut tanık beyanlarıyla ispat eden zilyedi adına tespit edilir.

 

Sulu veya kuru arazi ayrımı, Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu hükümlerine göre yapılır. 

 

4342 sayılı Mera Kanununun 7 nci maddesinin üçüncü fıkrası gereği 3402 sayılı Kanun hükümlerine göre yapılacak işlemlerde Kadastro Komisyonlarına konu uzmanı Ziraat Mühendisi dâhil edilir. 

 

Taşınmaz malın, yukarıdaki fıkranın kapsamı dışında kalan kısmının zilyedi adına tespit edilebilmesi için, birinci fıkra gereğince delillendirilen zilyetliğin ayrıca aşağıdaki belgelerden birine dayandırılması lazımdır.

A) 31/12/1981 tarihine veya daha önceki tarihlere ait vergi kayıtları,

B) Tasdikli irade suretleri ile fermanlar,

C) Muteber mütevelli, sipahi, mültezim temessük veya senetleri,

D) Kayıtları bulunmayan tapu veya mülga hazinei hassa senetleri veya muvakkat tasarruf ilmuhaberleri,

E) Tasdiksiz tapu yoklama kayıtları,

F) Mülkname, muhasebatı atika kalemi kayıtları,

G) Mubayaa, istihkam ve ihbar hüccetleri,

H) Evkaf idarelerinden tapuya devredilmemiş tasarruf kayıtları."

 

b-Henüz Kadastrosu Yapılmamış Yerler İçin

 

Henüz kadastrosu yapılmamış yerlerde de kadastro yapılıncaya kadar tapulu taşınmazlar için TMK.m.713 hükmü uygulanır. 

 

Tapuya kayıtlı değil ise Kadastro Kanunu 14'üncü madde hükmü uygulanacaktır.

 

 

c- Zamanaşımı İle Kazanmanın Şartları

 

"Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir" TMK.m.713/1

 

Aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılmayan veya yirmi yıl önce ölmüş ya da hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedi de o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir. (TMK.m.713/2)

 

Tescil davası, Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına karşı açılır.(TMK.m.713/3)

 

Davanın konusu, mahkemece gazeteyle bir defa ve ayrıca taşınmazın bulunduğu yerde uygun araç ve aralıklarla en az üç defa ilân olunur.(TMK.m.713/4)

 

Son ilândan başlayarak üç ay içinde yukarıdaki koşulların gerçekleşmediğini ileri sürerek itiraz eden bulunmaz ya da itiraz yerinde görülmez ve davacının iddiası ispatlanmış olursa, hâkim tescile karar verir. Mülkiyet, birinci fıkrada öngörülen koşulların gerçekleştiği anda kazanılmış olur.(TMK.m.713/5)

 

Davalılar ve itiraz edenler, aynı davada kendi adlarına tescile karar verilmesini isteyebilirler.(TMK.m.713/6)

 

Kararda, tescili istenilen taşınmazın niteliği, yeri, sınırları ve yüzölçümü belirtilir ve karara, uzmanlarca düzenlenen teknik bilgileri içeren krokisi de eklenir. Özel kanun hükümleri saklıdır.(TMK.m.713/7)

 

Yargıtay'ın 26.5.1954 tarih ve 7/17 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı şöyledir: "Taşınmazın zamanaşımı ile mülkiyet kazanmaya elverişli taşınmaz olması, mülkiyeti kazanacak kişinin bu taşınmaza kanunun aradığı şartlarla bir süre zilyet olması ve zilyedin mahkemeye başvurusu üzerine mahkeme yapılacak ilandan sonra işleyecek itiraz süresi içinde malikin mülkiyetini ileri sürerek itiraz etmemiş olması" Bu koşullar tamam olduğu takdirde zilyet taşınmazı kazanır ve mahkeme zilyedin mülkiyetinin tesciline karar verir. 

 

--- Taşınmaza İlişkin Koşul

 

Tapuya kayıtlı olmayan taşınmaz, tapuda kayıtlı olup da sicilden malikin kim olduğu anlaşılmaması veya sicilde malik gözüken kişinin ölmüş olması ya da gaipliğine karar verilmiş olması halinde tapulu taşınmazlarda zamanaşımı ile mülkiyet kazanabilir. 

 

Taşınmazın özel mülkiyete elverişli olması gerekir. Kamu mülkiyetine ait taşınmazlarda olağanüstü zamanaşımı yolu ile kazanılamaz. Yine Vakıflar Kanunu'na göre doğrudan doğruya hayrattan olan taşınmazlar da bu yolla kazanılamaz. 

 

--- Malikin Tapuda Belli Olmaması

 

Tapuda kayıtlı olmayan taşınmazlarda ise ancak tapu kütüğünden maliki kim olduğu anlaşılamayan taşınmazlarla, yirmü yıl önce ölmüş veya gaipliğine karar verilmiş bir kimsenin sicilde malik olarak gözüktüğü taşınmazların mülkiyeti de zamanaşımı ile kazanılabilir.

 

--- Zilyetlik Koşulu

 

Taşınmaza malik sıfatı ile zilyet olunması ile davasız ve aralıksız 20 yıl süre ile zilyet olması gerekir. 

 

Malik sıfatı ile zilyet demek, başka bir kimsenin kendisinden üstün zilyetliğini tanımaması demektir. Örneğin kira veren bir kişi malik sıfatı ile zilyet değildir. 

 

Yine bu taşınmaz yönünden dava açılmaması gerekiir. 

 

--- Mahkeme Kararı Şartı

 

Bu şartlara haiz olan malik, mahkemeden taşınmazın kendi üzerine tescilini talep etmelidir. Bu kazanmada mahkeme kararına ihtiyaç vardır.