MÜTTEAHHİTİN(YÜKLENİCİNİN) SORUMLULUĞU NEDİR? MÜTTEAHİTİN HAKLARI NELERDİR?
Adana Avukat, Adana Ticaret Davaları, Adana Tüketici Davaları, Mütteahhit, Mütteahhitin Sorumluluğu, Yüklenici, Mütteahhite Açılan Dava, Mütteahhitin Hakları, İş Sahibi, İş Sahibinin Sorumluluğu, İnşaat, Konut, Konut Devri, Daire Devri, Taşınmaz, Gayrimenkul, Tapu, Tapu Devri, Eser Sözleşmesi, Satış Sözleşmesi, Evin Devri, Vekaletname, Hukuk Danışmanlığı, Hukuk Büroları, Avukatlık, Avukatlık Hizmeti, Kutlay Hukuk Bürosu, Av. Mustafa Onur Kutlay
MÜTTEAHHİTİN(YÜKLENİCİNİN) SORUMLULUĞU NEDİR?
Mütteahhit veya yüklenici hukukumuzda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nda düzenlenmiştir. Mütteahhit veya yüklenici ile iş sahibi arasında yapılan sözleşmenin adı eser sözleşmesidir.
Yüklenici ya da mütteahhit eser meydana getirmeyi vaat eden, taahhüt eden, yüklenen veya üstlenen kişi olmakla birlikte, iş sahibi de bu eserin yapılmasını ve teslim edilmesini isteyen kişidir.
A- ESER SÖZLEŞMESİ
Eser sözleşmesi hukukumuzda Türk Borçlar Kanunu'nda 470 vd hükümlerinde düzenlenmiştir.
Eser sözleşmesinin TBK'daki tanımı şöyledir:
MADDE 470- "Eser sözleşmesi, yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, işsahibinin de bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşmedir."
Yüklenici ya da mütteahit eser meydana getirmeyi vaat eden, taahhüt eden, yüklenen veya üstlenen kişi olmakla birlikte, iş sahibi de bu eserin yapılmasını ve teslim edilmesini isteyen kişidir.
Örneğin; arsa sahibinin taşınmazına bina yapılması için devrettiği kişiye yüklenici(mütteahit), arsa sahibi ise iş sahibi olmaktadır.
Keza bir kişinin takım elbise diktirmek için terziyle anlaşması da eser sözleşmesidir. Terzi yüklenici, müşterisi ise iş sahibi olmaktadır.
I-Eser Sözleşmesinde Mütteahhitin veya Yüklenicinin Borçları ve Sorumluluğu
a- Yüklenicinin Genel Olarak Borcu ve Sorumluluğu
1- Yüklenici, üstlendiği edimleri işsahibinin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle ifa etmek zorundadır.(TBK.471/1)
2- Yüklenicinin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alandaki işleri üstlenen basiretli bir yüklenicinin göstermesi gereken meslekî ve teknik kurallara uygun davranışı esas alınır.(TBK.471/2)
3- Yüklenici, meydana getirilecek eseri doğrudan doğruya kendisi yapmak veya kendi yönetimi altında yaptırmakla yükümlüdür. Ancak, eserin meydana getirilmesinde yüklenicinin kişisel özellikleri önem taşımıyorsa, işi başkasına da yaptırabilir.(TBK.471/3)
4- Aksine âdet veya anlaşma olmadıkça yüklenici, eserin meydana getirilmesi için kullanılacak olan araç ve gereçleri kendisi sağlamak zorundadır.(TBK.471/4)
b- Yüklenicinin Malzeme Bakımından Borcu ve Sorumluluğu
1- Malzeme yüklenici tarafından sağlanmışsa yüklenici, bu malzemenin ayıplı olması yüzünden işsahibine karşı, satıcı gibi sorumludur.(TBK.m.472/1)
2- Malzeme işsahibi tarafından sağlanmışsa yüklenici, onları gereken özeni göstererek kullanmakla ve bundan dolayı hesap ve artanı geri vermekle yükümlüdür.(TBK.m.472/2)
3- Eser meydana getirilirken, işsahibinin sağladığı malzemenin veya eserin yapılması için gösterdiği yerin ayıplı olduğu anlaşılır veya eserin gereği gibi ya da zamanında meydana getirilmesini tehlikeye düşürecek başka bir durum ortaya çıkarsa, yüklenici bu durumu hemen işsahibine bildirmek zorundadır; bildirmezse bundan doğacak sonuçlardan sorumlu olur.(TBK.m.472/3)
c-Yüklenicinin İşe Başlaması ve Yürütmesi
1- Yüklenicinin işe zamanında başlamaması veya sözleşme hükümlerine aykırı olarak işi geciktirmesi ya da işsahibine yüklenemeyecek bir sebeple ortaya çıkan gecikme yüzünden bütün tahminlere göre yüklenicinin işi kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceği açıkça anlaşılırsa, işsahibi teslim için belirlenen günü beklemek zorunda olmaksızın sözleşmeden dönebilir.(TBK.m.473/1)
2- Meydana getirilmesi sırasında, eserin yüklenicinin kusuru yüzünden ayıplı veya sözleşmeye aykırı olarak meydana getirileceği açıkça görülüyorsa, işsahibi bunu önlemek üzere vereceği veya verdireceği uygun bir süre içinde yükleniciye, ayıbın veya aykırılığın giderilmesi; aksi takdirde hasar ve masrafları kendisine ait olmak üzere, onarımın veya işe devamın bir üçüncü kişiye verileceği konusunda ihtarda bulunabilir.(TBK.m.473/2)
d- Yüklenicinin Ayıp Sebebiyle Sorumluluğu
--Ayıbın Belirlenmesi
1- İşsahibi, eserin tesliminden sonra, işlerin olağan akışına göre imkân bulur bulmaz eseri gözden geçirmek ve ayıpları varsa, bunu uygun bir süre içinde yükleniciye bildirmek zorundadır.(TBK.m.474/1)
2- Taraflardan her biri, giderini karşılayarak, eserin bilirkişi tarafından gözden geçirilmesini ve sonucun bir raporla belirlenmesini isteyebilir.(TBK.m.474/2)
-- İşsahibinin Ayıp Nedeniyle Seçimlik Hakları
Eserdeki ayıp sebebiyle yüklenicinin sorumlu olduğu hâllerde işsahibi, aşağıdaki seçimlik haklardan birini kullanabilir:
- Eser işsahibinin kullanamayacağı veya hakkaniyet gereği kabule zorlanamayacağı ölçüde ayıplı ya da sözleşme hükümlerine aynı ölçüde aykırı olursa sözleşmeden dönme.
-Eseri alıkoyup ayıp oranında bedelden indirim isteme.
-Aşırı bir masrafı gerektirmediği takdirde, bütün masrafları yükleniciye ait olmak üzere, eserin ücretsiz onarılmasını isteme. (TBK.m.475/1)
İşsahibinin genel hükümlere göre tazminat isteme hakkı saklıdır. (TBK.m.475/2)
Eser, işsahibinin taşınmazı üzerinde yapılmış olup, sökülüp kaldırılması aşırı zarar doğuracaksa işsahibi, sözleşmeden dönme hakkını kullanamaz.(TBK.m.475/3)
-- İş Sahibinin Ayıplı Eserden Ötürü Sorumluluğu
Eserin ayıplı olması, yüklenicinin açıkça yaptığı ihtara karşın, işsahibinin verdiği talimattan doğmuş bulunur veya herhangi bir sebeple işsahibine yüklenebilecek olursa işsahibi, eserin ayıplı olmasından doğan haklarını kullanamaz.(TBK.m.476)
-- Eserin Kabul Edilmesi
Eserin açıkça veya örtülü olarak kabulünden sonra, yüklenici her türlü sorumluluktan kurtulur; ancak, onun tarafından kasten gizlenen ve usulüne göre gözden geçirme sırasında fark edilemeyecek olan ayıplar için sorumluluğu devam eder. (TBK.m.477/1)
İşsahibi, gözden geçirmeyi ve bildirimde bulunmayı ihmal ederse, eseri kabul etmiş sayılır.(TBK.m.477/2)
Eserdeki ayıp sonradan ortaya çıkarsa işsahibi, gecikmeksizin durumu yükleniciye bildirmek zorundadır; bildirmezse eseri kabul etmiş sayılır.(TBK.m.477/3)
-- Zamanaşımı
Yüklenicinin ayıplı bir eser meydana getirmesinden ötürü açılacak davalarda eser taşınır bir mal ise eserin teslim tarihinden itibaren 2 yıllık, taşınmazlarda ise eserin teslim tarihinden itibaren 5 yıllık zamanaşımı süresi vardır. Yüklenicinin ağır kusuru varsa ayıplı eserin niteliğine bakılmaksızın 20 yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar. (TBK.m.478)
II-Eser Sözleşmesinde İş Sahibinin Borçları ve Sorumluluğu
a- Bedelin Ödenme Zamanı ve Bedelin Ödenme Yöntemi
1- İşsahibinin bedel ödeme borcu, eserin teslimi anında muaccel olur.(bedelin ödenme zamanı) (TBK.m.479/1)
2- Eserin parça parça teslim edilmesi kararlaştırılmış ve bedel parçalara göre belirlenmişse, her parçanın bedeli onun teslimi anında muaccel olur.(TBK.m.479/2)
3- Bedel götürü olarak belirlenmişse yüklenici, eseri o bedelle meydana getirmekle yükümlüdür. Eser, öngörülenden fazla emek ve masrafı gerektirmiş olsa bile yüklenici, belirlenen bedelin artırılmasını isteyemez.(TBK.m.480/1)
Ancak, başlangıçta öngörülemeyen veya öngörülebilip de taraflarca göz önünde tutulmayan durumlar, taraflarca belirlenen götürü bedel ile eserin yapılmasına engel olur veya son derece güçleştirirse yüklenici, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı veya karşı taraftan beklenemediği takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Dürüstlük kurallarının gerektirdiği durumlarda yüklenici, ancak fesih hakkını kullanabilir.(TBK.m.480/2)
Eser, öngörülenden az emek ve masrafı gerektirmiş olsa bile işsahibi, belirlenen bedelin tamamını ödemekle yükümlüdür.(TBK.m.480/3)
4- Eserin bedeli önceden belirlenmemiş veya yaklaşık olarak belirlenmişse bedel, yapıldığı yer ve zamanda eserin değerine ve yüklenicinin giderine bakılarak belirlenir.(TBK.m.481)
III- Eser Sözleşmesinin Sona Ermesi
a-Yaklaşık Bedelin Aşılması Nedeniyle Sözleşmenin Sona Ermesi
1- Başlangıçta yaklaşık olarak belirlenen bedelin, işsahibinin kusuru olmaksızın aşırı ölçüde aşılacağı anlaşılırsa işsahibi, eser henüz tamamlanmadan veya tamamlandıktan sonra sözleşmeden dönebilir.(TBK.m.482/1)
2- Eser, işsahibinin arsası üzerine yapılıyorsa işsahibi, bedelden uygun bir miktarın indirilmesini isteyebileceği gibi, eser henüz tamamlanmamışsa, yükleniciyi işe devamdan alıkoyarak, tamamlanan kısım için hakkaniyete uygun bir bedel ödemek suretiyle sözleşmeyi feshedebilir. (TBK.m.482/2)
b- Eserin Yok Olması Nedeniyle Sözleşmenin Sona Ermesi
1- Eser teslimden önce beklenmedik olay sonucu yok olursa işsahibi, eseri teslim almada temerrüde düşmedikçe yüklenici, yaptığı işin ücretini ve giderlerinin ödenmesini isteyemez. Bu durumda malzemeye gelen hasar, onu sağlayana ait olur.(TBK.m.483/1)
2- Eserin işsahibince verilen malzeme veya gösterilen arsanın ayıbı veya işsahibinin talimatına uygun yapılması yüzünden yok olması durumunda yüklenici, doğabilecek olumsuz sonuçları zamanında bildirmişse, yaptığı işin değerini ve bu değere girmeyen giderlerinin ödenmesini isteyebilir. İşsahibinin kusuru varsa, yüklenicinin ayrıca zararının giderilmesini de isteme hakkı vardır.(TBK.m.483/2)
c- Tazminat Karşılığı Eser Sözleşmesinin Feshi
İşsahibi, eserin tamamlanmasından önce yapılmış olan kısmın karşılığını ödemek ve yüklenicinin bütün zararlarını gidermek koşuluyla sözleşmeyi feshedebilir.(TBK.m.484)
d- İşsahibi Yüzünden Sözleşmenin Yerine Getirilmesinin İmkansızlaşması
1- Eserin tamamlanması, işsahibi ile ilgili beklenmedik olay dolayısıyla imkânsızlaşırsa yüklenici, yaptığı işin değerini ve bu değere girmeyen giderlerini isteyebilir.(TBK.m.485/1)
2- İfa imkânsızlığının ortaya çıkmasında işsahibi kusurluysa, yüklenicinin ayrıca tazminat isteme hakkı vardır.(TBK.m.485/2)
e- Yüklenicinin Ölümü veya Yeteneğini Kaybetmesi
Yüklenicinin kişisel özellikleri göz önünde tutularak yapılmış olan sözleşme, onun ölümü veya kusuru olmaksızın eseri tamamlama yeteneğini kaybetmesi durumunda kendiliğinden sona erer. Bu durumda işsahibi, eserin tamamlanan kısmından yararlanabilecek ise, onu kabul etmek ve karşılığını vermekle yükümlüdür.
B- SATIŞ SÖZLEŞMESİ
Uygulamada en sık karşılaşılan sorun ars üzerinde inşaat yapan mütteahhitler veya yüklenici firmalar tarafından satılan taşınmazlardır.
Bu durumda eser sözleşmesi değil TBK.m.207 vd hükümlerinde düzenlenen satış sözleşmesi hükümleri uygulanır.
Satış sözleşmesi yapılan taşınmazlarda, taşınmazın yüklenici tarafından tam ve gereği gibi devredilmemesi durumunda alıcının sözleşmenin feshi, tazminat vb. hakları mevcuttur. Keza satılan taşınmazın ayıplı olması durumunda ayıp nedeniyle alıcının seçimlik hakları mevcuttur.
I- Ayıplı Mal Nedeniyle Alıcının Seçimlik Hakları
Satıcının satılanın ayıplarından sorumlu olduğu hâllerde alıcı, aşağıdaki seçimlik haklardan birini kullanabilir:
- Satılanı geri vermeye hazır olduğunu bildirerek sözleşmeden dönme.
-Satılanı alıkoyup ayıp oranında satış bedelinde indirim isteme.
-Aşırı bir masrafı gerektirmediği takdirde, bütün masrafları satıcıya ait olmak üzere satılanın ücretsiz onarılmasını isteme.
- İmkân varsa, satılanın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteme.(TBK.m.227/1)
Alıcının genel hükümlere göre tazminat isteme hakkı saklıdır. (TBK.m.227/2)
Satıcı, alıcıya aynı malın ayıpsız bir benzerini hemen vererek ve uğradığı zararın tamamını gidererek seçimlik haklarını kullanmasını önleyebilir. (TBK.m.227/3)
Alıcının, sözleşmeden dönme hakkını kullanması hâlinde, durum bunu haklı göstermiyorsa hâkim, satılanın onarılmasına veya satış bedelinin indirilmesine karar verebilir.(TBK.m.227/4)
Satılanın değerindeki eksiklik satış bedeline çok yakın ise alıcı, ancak sözleşmeden dönme veya satılanın ayıpsız bir benzeriyle değiştirilmesini isteme haklarından birini kullanabilir.(TBK.m.227/5)
II- Satılanın Yok Olması Veya Ağır Biçimde Zarara Uğraması
1- Alıcıya ayıplı olarak devredilmiş olan satılanın ayıptan, beklenmedik hâlden veya mücbir sebepten dolayı yok olması veya ağır biçimde zarara uğraması, alıcının sözleşmeden dönme hakkını kullanmasını engellemez. Bu durumda alıcı, satılandan elinde ne kalmışsa onu geri vermekle yükümlüdür. (TBK.m.228/1)
2- Satılan alıcıya yüklenebilen bir sebep yüzünden yok olmuşsa veya alıcı onu başkasına devretmişse ya da biçimini değiştirmişse alıcı, ancak değerindeki eksiklik karşılığının satış bedelinden indirilmesini isteyebilir.(TBK.m.228/2)
YÜKLENİCİNİN SORUMLULUĞU NEDENİYLE AÇILAN DAVADA GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME
İş sahibi ile yüklenicinin ESER SÖZLEŞMESİNDEN KAYNAKLANAN davalarda iş sahibinin yükleniciye verdiği iş mesleki veya ticari olmayan bir nedenden kaynaklanıyor ise görevli mahkeme Tüketici Mahkemesidir. Parasal sınırlara göre Tüketici Sorunları Hakem Heyetine başvurulup vurulmayacağı hususu göz önünde bulundurulmalıdır. Fakat mesleki veya ticari bir nedenden kaynaklanıyor ise ticari bir neden söz konusu ise görevli mahkeme Asliye Ticaret Mahkemesi, mesleki bir nedenden kaynaklanıyorsa görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir.
Zira yükleniciden satın alınan taşınmaz yönünden ise söz konusu taşınmaz mesleki veya ticari olmayan bir nedenden kaynaklanıyor ise görevli mahkeme yine Tüketici Mahkemesidir. Parasal sınırlara göre Tüketici Sorunları Hakem Heyetine başvurulup vurulmayacağı hususu göz önünde bulundurulmalıdır. Fakat mesleki veya ticari bir nedenden kaynaklanıyor ise ticari bir neden söz konusu ise görevli mahkeme Asliye Ticaret Mahkemesi, mesleki bir nedenden kaynaklanıyorsa görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir.
Taşınmazdan kaynaklı uyuşmazlıklarda yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkemedir. Ancak taşınmaz söz konusu değilse, alacaklının veya borçlunun yerleşim yeri mahkemesi yetkilidir.
Kutlay Hukuk Bürosu, esas olarak Adana'da faaliyet göstermekle birlikte Adana, Mersin, Osmaniye, Hatay, Gaziantep, Kayseri, Kahramanmaraş, Ankara, İstanbul başta olmak üzere Türkiye'nin her ilinde faaliyet göstermektedir.
