Ev Sahibi Başkasına Kiraladıysa Ne Yapmalıyım? Yeniden Kiralama Yasağı (TBK.m.355)
Adana Avukat, Adana Kira Hukuku, Adana Gayrimenkul Hukuku, Mersin Kira Hukuku, Mersin Gayrimenkul Hukuku, Hatay Kira Hukuku, Hatay Gayrimenkul Hukuku, Gaziantep Kira Hukuku, Gaziantep Gayrimenkul Hukuku, İhtiyaç Sebebiyle Tahliye, Yeniden Kiralama Yasağı, Kiracının Tazminat Hakkı, Tadilat Gideri, Emlakçı Komisyonu Gideri, Kira Farkı, Yoksun Kalınan Kâr, Dilekçe Örneği, Av. Mustafa Onur Kutlay, Av. Nazan Akça Subaşı
Ülkemizde artan konut kirası enflasyonu sebebiyle ev sahibi ile kiracılar arasında tahliye uyuşmazlıklarında yahut kira bedelinin tespiti uyuşmazlıklarında artışlar meydana gelmiştir. Günümüzde pek çok ev sahibi kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu başka kişilerin konut ihtiyacını sebep göstererek kiracılarını tahliye etme yoluna gitmiştir. Pek çok ev sahibi ihtiyaç sebebi olmamasına rağmen yeni kira döneminde konutunu piyasaya uygun bir şekilde üçüncü kişilere kiralamak amacıyla ihtiyacını sebep göstermiştir. İşte bu durumda kiracının hakları var mıdır? Bu yazımızda kiracının bu konuda başvurması gereken yolları anlatacağız.
6098 sayılı TBK.m.355 bu konuda şöyle düzenlenmiştir: "Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.
Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden
başkasına kiralanamaz.
Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür. "
Yasa metninden görüldüğü üzere kiraya veren ihtiyaç amacıyla kiracısını tahliye ederse 3 yıl geçmedikçe eski kiracısından başka üçüncü kişiye kiralaması yasaklanmıştır. Kiraya verenin bu yasağa aykırı davranması halinde eski kiracısına son kira yılında ödemiş olduğu en az bir yıllık kira bedeli kadar tazminat ödemesi gerekmektedir. Kiracı bu durumda uğramış olduğu zararlarını belgelendirmesi gerekmektedir. Örneğin yeni bir konut kiraladığında önceki oturduğu konutun ile yeni konut arasındaki kira farkını, taşınma masraflarını, emlakçıya verdiği komisyon ücretini ve tadilat gerçekleştirmişse tadilat masraflarını kiraya verenden talep edebilecektir.
Pek tabi yasa metninde yazmamasına rağmen Yargıtay kararlarına göre söz konusu taşınmazın tahliyesinin mahkeme kararına ya da icra takibine dayanarak yapılması gerekmektedir. Kiraya veren bu ihtiyacını sözlü olarak dile getirip tahliyesini sağlamışsa ya da ihtarname göndererek tahliyesini sağlamışsa bu durumda kiracı, TBK.m.355 kapsamında tazminat isteme hakkı mevcut değildir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 2017/4632 E. 2019/1687 K. sayılı kararı şöyledir: " Somut olayda; davacının 01.05.2011 başyangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi ile kiracı iken davalılar tarafından 17.10.2014 tarihli ihtarname ile kızları Berrin' in konut ihtiyacı nedeniyle taşınmazın tahliyesinin talep edildiği, bu ihtarname sonucunda davacının kiralananı tahliye ettiği ve taşınmazın 01.03.2015 başlangıc tarihli sözleşme ile 3. kişiye kiralandığı hususlarında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davalılar gereksinim, yeniden inşaa ve imar amacıyla bir tahliye davası açmamıştır. Davacı kiracı taşınmazı bir yargı kararı veya icra marifetiyle tahliye etmemiştir. Bu durumda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 355. maddesi uyarınca tazminat koşulları oluşmamıştır. " (Kaynak: Yargitay Karar Arama)
Bir işyeri ya da işletme haklı bir sebep olmaksızın ihtiyaç sebebiyle tahliyesi sağlanmışsa bu durumda işletme sahibi olan kiracı yoksun kaldığı kârı talep edebilecektir. Örneğin işletme sahibi eski işyerinde elde ettiği kârının azalması, müşteri çevresini kaybetmesi, faaliyet değiştirmesi nedeniyle elde edeceği kârından yoksun kalmışsa bu zararını belgelendirdiği takdirde eski kiraya verenden talep edebilecektir.
Tekrar belirtmek gerekir ki kiracının söz konusu tazminatlarını talep edebilmesi için taşınmazın mahkeme kararına ya da icra kanalı ile tahliye edilmesi şarttır.
Ayrıca kiraya verenin üç yıl içerisinde üçüncü bir kişiye kiralamasında kiraya verenden kaynaklı bir kusurun bulunmaması durumu da yasa metninde haklı sebep olarak değerlendirilebilir. Örneğin kiracının başka bir şehre taşınmazı, kiraya verenin ya da ihtiyaç sahibinin zorunlu askerliğe gitmesi, kiraya verenin ya da ihtiyaç sahibinin 3 yıl içerisinde başka bir şehre tayini çıkması durumları haklı bir sebep olarak değerlendirilebilir. Bu denli haklı bir sebebin mevcut olması durumunda kiracı, kiraya verenden tazminat isteme hakkı bulunmamaktadır. Ancak bu denli haklı sebep mevcut olmayıp 3 yıl içerisinde üçüncü bir kişiye kiralamışsa haklı sebebin bulunduğundan söz edilemeyeceğinden kiracı, kiraya verenden tazminat talebinde bulunabilecektir.
